一、背景介绍
受新冠疫情和房地产市场下行影响，部分企业亟需利用现有资产进行融资，但每宗地只有一个不动产登记证，无法满足金融机构对于独立实现抵押权的新要求。为破解市场主体利用土地资产抵押融资形式单一、土地利用率不高、存量土地资产处置难等问题，信阳市自然资源和规划局依据《河南省人民政府办公厅关于公布河南省行政许可事项清单(2022年版)通知》第197项行政许可事项“国有建设用地使用权出让后土地使用权分割转让批准”要求，印发《信阳市自然资源和规划局关于宗地分割、合并的实施意见》，打破传统模式，创新实行宗地分割登记改革，满足了权利人对宗地分割、合并的合理需求，提高了存量土地资源配置效率。
二、主要做法
（一）明确审批权限。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”明确实施机关为设区的市级、县级自然资源部门，在此基础上，市自然资源和规划部门按“放管服”改革要求，将工业园区内的工业用地审批权限授权给局派出机构(分局、事务中心)，由辖区分局(事务中心)直接审批。
（二）灵活运用政策。将《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》对转让与分割(合并)的要求区别应用，将分割合并业务与转让业务剥离，放宽对分割(合并)限制性规定，对不涉及转让业务的项目应用《信阳市自然资源和规划局关于宗地分割、合并的实施意见》，满足金融机构审核抵押业务的基本需求。
（三）采取兜底政策。按照李强总理对加强政府自身建设提出的“凡事要多作‘应不应该办’的价值判断，不能简单地只作‘可不可以办’的技术判断”的要求，满足企业的合理诉求。对其他原因需要对宗地进行分割、合并的，采取“一事一议”的办法解决。
三、工作成效
以往权利人将宗地分割(合并)误认为是登记行为，但不动产登记中心按照《自然资源部关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》“严禁违法违规办理登记，特别是涉及不动产用途变化、分割或者合并等情形，必须依据相关批准文件办理，不得以不动产登记代替审批管理”，无法直接办理分割(合并)登记，该方案的出台，既规范了登记行为，落实了“一窗受理”和疑难事项会审机制，又化解解决历史遗留问题办理难问题。
宗地分割登记改革后，企业可以将首登后的土地进行分割并抵押，有效回笼资金，减少投资压力。该方案实施后，河南缤腾新型建材有限公司因项目建设和融资需要申请对其名下的一宗面积为111805.97平方米(约167亩)(豫2021信阳市不动产权第0015931号)国有建设用地使用权进行分割。该宗地使用权类型为国有出让，土地使用性质为工业，使用权年限至2065年2月。该宗地建设用地规划设计条件规定的相关规划指标为：容积率大于0.8小于2.0.建筑密度不小于60%，绿地率不大于20%。
市局对该项目规划设计条件进行了规划核实，符合规划设计条件要求；经对项目建设情况实地测绘，该项目容积率、建筑密度和绿地率及其他相关经济技术指标均符合建设用地规划设计条件要求。分割后的地块应具备独立分宗条件，且分割后不影响使用功能、不改变消防等安全设施。经市自然资源和规划局第5次会议研究原则同意河南缤腾新型建材有限公司国有建设用地使用权进行分割。根据市局书面批准意见，企业向市不动产登记中心申请办理了宗地一面积分别为67954.99平方米(豫2023信阳市不动产权第0018506号)，宗地二面积43850.98平方米(豫2023信阳市不动产权第0018507号)两宗不动产登记证书，并对原不动产登记证进行注销。
此方案的实施，将有效解决信阳市内永豪轩家具有限公司等数十个已申请分宗合宗的企业需求，预计2025年将根据企业申请全部解决历史原因造成的各类难题，实现分割分宗常态化高效审批服务。
四、经验启示
该方案明确了宗地分割、合并的标准、方法和流程，有效破解企业土地在一家金融机构抵押贷款后，无法在其他金融机构办理二次抵押业务等问题，盘活了企业的现有土地资产，满足企业融资需求，为企业持续发展提供有力保障。同时能有效解决因公共利益、实施城市规划、完善城市功能对相关权利人的影响，解决建筑物跨宗地等历史遗留问题，提高狭小、不规则地块利用效率。