一、工作背景
以往进行二手房交易，需由卖方还清银行贷款、解除抵押登记后才能办理房屋转移过户，买卖双方不仅要在登记机构和银行之间往返多次，且交易过程时间长、成本高、风险大，手续也相当繁杂。为解决这一问题，信阳市自然资源和规划局依据《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”的规定，于2022年开始在市本级、光山县、罗山县进行“带押过户”探索实践，并取得良好成效。2023年3月，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(自然资发〔2023〕29号)，指出要深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，《通知》的发布为进一步推进不动产“带押过户”提供了政策依据和制度保障。
二、主要做法
（一）规定服务模式，明确制度保障。信阳市自然资源和规划局将推行“带押过户”的实践探索转化为实际举措，会同信阳市住房和城乡建设局等6个单位联合发布《关于信阳市二手房“带押过户”的实施方案》，规定了业务适用范围、“转移登记+抵押权变更登记”和“双预告登记”两种模式的办理流程、具体工作要求及保障机制。同时试点推广买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，并鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“转移登记+抵押权变更登记”、“双预告登记”外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
（二）业务并行办理，优化登记流程。传统模式下，存量房买卖需由卖方先结清贷款并注销抵押后才能办理过户手续，卖方需要通过担保公司才能筹措到大量“过桥”资金结清贷款。在此过程中，担保公司向卖方收取担保费、资金利息等款项，导致存量房交易成本升高。“带押过户”模式将转移登记与抵押变更登记并行办理，卖方无需提前还清贷款、注销抵押登记，买方就可办理过户、再次抵押、发放新贷款等手续，把传统的二手房交易“先还贷后过户”转变为“抵押贷款跟随房产同步过户”，交易双方通过“一次申请”即可完成正在抵押中的不动产过户业务，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
（三）自动核验信息，减少登记材料。通过不动产交易登记一体化平台及大数据、区块链信息共享技术，自动核验交易主体征信情况和房源信息，保障交易过程的安全性。不动产登记机构和金融机构共同开发线上申请系统，实现买卖双方通过手机线上确认，通过区块链共享信息技术获得和银行的电子合同实现“零材料申请”，减少群众来回跑路，对于符合合并办理条件的业务，通过不动产交易登记一体化平台进行合并办理，进一步减少办理环节、压缩办理时限，为企业群众提供便利服务。
（四）部门协同联动，提升登记质效。《方案》明确了各单位的任务分工，并建立协作机制。市自然资源和规划局指导市不动产登记中心积极推动不动产登记和银行贷款业务协同；市金融工作局指导银行协助完成“转移登记+抵押权变更登记”或“双预告登记”办理，并及时放款；市住建局负责开通专用资金监管账户；市城市管理局、国网信阳供电公司、市税务局确保水电气、税务征缴数据与不动产登记机构完成信息互认、数据共享，实现房屋交易过户与税费缴纳、水电气一体化联办。各单位围绕“带押过户”办理流程、申请资料、系统流转等流程进行充分沟通与协调，保障了“带押过户”模式有序运行。
三、工作成效
信阳市在河南省率先推出“带押过户”新模式，并实现了全省首例住房公积金贷款“带押过户”的成功案例，受到自然资源部、河南省自然资源厅的广泛关注，被央广网作为典型做法进行宣传报道和大力推广。
（一）交易成本进一步降低。“带押过户”无需卖家筹集资金赎楼，而是使用买家银行贷款偿还卖家银行贷款，能够有效降低交易成本。2023年，信阳市“带押过户”工作全面铺开、迅速推进、成效凸显，截至目前全市共办理不动产“带押过户”登记业务106笔，涉及贷款金额近5300万元。“带押过户”降低了二手房在市场上的流通成本，增加了买卖双方的可选择性，是加快二手房流通和交易、从而激活楼市的重要创新举措。
（二）办理时限大幅度压缩。传统模式下，二手房交易流程复杂繁琐，且耗时长。“带押过户”新模式下，买卖双方只需进一个窗口、提交一套材料即可完成申请新贷款、交易过户、办理新抵押、解除原抵押等业务，办理环节由11个压缩至1个，办理时限由20个工作日压缩至1个工作日，办理时间节约90%，切实方便企业群众办事，不动产登记工作更加高效便捷。
（三）不动产登记便利度持续提升。2023年5月，信阳市将“带押过户”服务应用场景由商业银行贷款模式拓展至公积金贷款业务，全省首例不动产“公积金带押过户”业务的成功开展，标志着信阳市二手房交易常规性开展商业贷款“带押过户”逐步向“公积金带押过户”迈进。截至目前，信阳市二手房“带押过户”已在5家银行实现常态化办理，提升了不动产登记的便利化服务水平。
四、经验启示
信阳市以百姓需求为出发点，将转移登记与抵押变更登记并行办理，探索实行不动产“带押过户”便民利企服务新模式，切实解决了企业和群众遇到的实际困难，有效激活了二手房市场。在《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》的指导下，信阳市不动产登记中心将不断优化“带押过户”模式，按照先试先行、有序推广的原则，在全市范围内逐步推广“带押过户”，扩大服务类型范围、受理银行范围。同时，依托不动产交易登记一体化平台，探索“带押过户”业务全流程线上办理，以“不动产登记+金融服务”模式加快推进不动产登记部门、第三方监管机构、银行、公积金中心等各方系统贯通、数据共享和业务协同，推动线上线下业务深度融合，尽快推动不动产“带押过户”从同行到跨行、从住房到工业、商业的全覆盖实施。